Uma recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz novas diretrizes para a cobrança de corretagem. O tribunal definiu que a comissão deve incidir sobre o valor total do negócio. Isso ocorre mesmo quando há alterações nas condições negociadas inicialmente, desde que a atuação do corretor tenha sido fundamental para a concretização do contrato. Essa interpretação reforça a importância do trabalho do intermediador, reconhecendo seu esforço desde a prospecção até o fechamento da negociação. A decisão serve como um importante precedente para o mercado imobiliário e para todos que atuam com intermediação de negócios.

O Caso Específico: Corretora Garante Comissão sobre Área Total

A decisão do STJ se deu em um caso de uma empresa de corretagem contra uma firma de desenvolvimento imobiliário. A corretora prospectou um terreno de 13,7 mil m² e apresentou um projeto a uma construtora. Surpreendentemente, o negócio foi fechado posteriormente sem a participação da corretora, envolvendo uma área bem maior, de 57,1 mil m². O Tribunal de Justiça de São Paulo havia concedido o pagamento da comissão, mas apenas sobre o valor do terreno originalmente ofertado. No entanto, o ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial no STJ, argumentou que a corretora tinha direito à remuneração. Ela aproximou as partes e o negócio foi concretizado, resultando em um “resultado útil e proveitoso” para ambas as empresas.

Proporcionalidade na Cobrança de Corretagem e o “Recado ao Mercado”

Com base nesse entendimento, o STJ decidiu que a cobrança de corretagem deve incidir sobre o valor total negociado. Houve, porém, um reconhecimento de que uma segunda empresa também intermediou o negócio em algum ponto. Assim, a comissão será dividida em 50% para a primeira empresa de corretagem e os outros 50% para a segunda.

Para Kevin de Sousa, sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, essa decisão é um “recado claro ao mercado”. Ele destaca que o STJ reforça o caráter de “pacto de resultado” do contrato de corretagem. A corretora, ao comprovar que aproximou as partes, aciona de imediato seu direito à comissão. “Tentar pular o corretor que prospectou o negócio pode sair caro”, afirma Sousa. Ele ressalta que provas como e-mails e registros de visitas são munição para ações de cobrança, protegendo o trabalho dos corretores na fase de prospecção.

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