Quando cabe a usucapião imóvel irregular?
A decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) cria um marco prático para quem mora em loteamentos sem registro formal. O novo entendimento, firmado em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, autoriza a usucapião imóvel irregular somente se o proprietário provar três requisitos cumulativos. Primeiro, deve haver um obstáculo concreto e insuperável ao registro tradicional. Segundo, as vias formais — como escritura pública, adjudicação compulsória ou REURB — precisam ser inviáveis ou excessivamente caras. Terceiro, a posse precisa ser de boa‑fé e consolidada há tempo suficiente para cumprir os prazos legais.
Obstáculo real ao registro
O TJSC deixou claro que a simples vontade de economizar custos não basta. O óbice deve ser efetivo, como herdeiros desconhecidos, desmembramento não concluído ou documentos extraviados que impeçam a lavratura de escritura. Essa barreira precisa ser demonstrada por provas concretas no processo.
Inviabilidade ou onerosidade das vias formais
A Corte catarinense exige que o interessado prove ter tentado a regularização cartorial e encontrado empecilhos financeiros ou técnicos desproporcionais. Se houver caminho viável, a ação de usucapião será extinta por falta de interesse de agir. Esse filtro evita a banalização do instituto e protege o sistema registral.
Posse mansa, pacífica e de boa‑fé
Boa‑fé significa acreditar, de forma legítima, que se é dono. A posse precisa ser contínua e ininterrupta. O prazo varia conforme a modalidade de usucapião, mas a exigência de convivência pacífica permanece. Quem ocupar o imóvel de forma clandestina ou violenta não se beneficiará da tese.
Efeitos limitados, mas influência nacional
A decisão vale para processos ajuizados a partir de 22 de maio de 2025, dentro de Santa Catarina. Entretanto, dialoga com precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deve orientar julgamentos em outros estados. O entendimento favorece o equilíbrio entre direito à moradia e segurança jurídica, reduzindo a angústia de famílias que vivem apenas com um “contrato de gaveta”.
Com a fixação desses critérios, a usucapião passa a ser exceção, não regra. A medida incentiva políticas públicas de regularização fundiária e exige que municípios e cartórios ofereçam alternativas eficientes antes de recorrer ao Judiciário.
