ITBI valor estimado desafia STJ e preocupa tributaristas

A proposta de permitir que prefeituras cobrem o ITBI valor estimado — com base em uma avaliação feita pela própria administração municipal — está gerando forte reação entre tributaristas. A mudança, prevista no PLP 108/2024, que regulamenta pontos da reforma tributária, contraria jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pode abrir caminho para um novo ciclo de judicialização.

Durante audiência no Senado, o tributarista Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados e mestre em Direito Tributário, alertou para os riscos da proposta. Segundo ele, o texto rompe com o entendimento do STJ firmado no Tema 1.113, que vincula a base de cálculo do ITBI ao valor real declarado pelo contribuinte — não a um valor arbitrado pelo Fisco.

“O projeto presume má-fé do contribuinte e o obriga a provar que a estimativa da prefeitura está errada, invertendo o ônus da prova e ferindo garantias constitucionais.”

Medida pode comprometer segurança jurídica

Cobrar o ITBI valor estimado compromete princípios como o devido processo legal, a legalidade e a capacidade contributiva. Ao transferir a responsabilidade de contestar um valor arbitrado ao contribuinte, a proposta ignora o direito à ampla defesa e favorece o aumento de litígios.

Natal destaca que esse tipo de prática, já observada em tributos como ISS, IPTU e ICMS-ST, gera disputas recorrentes e onera o sistema judicial. A decisão do STJ no Tema 1.113 buscou justamente reduzir esse risco, ao reafirmar que o valor de referência não pode ser imposto unilateralmente pela administração pública.

Cobrança antecipada do ITBI também preocupa

Outro ponto polêmico do PLP 108/2024 é a possibilidade de antecipar a cobrança do ITBI no momento da escritura, mesmo antes do registro do imóvel. Embora haja promessa de desconto, a prática contraria a tese do STJ, que considera o registro como o fato gerador do imposto.

“A cobrança antecipada sem o fato gerador consolidado afronta a legalidade estrita e pode gerar contenciosos desnecessários”, afirma o especialista.

Além disso, o STF ainda não concluiu o julgamento sobre a incidência do ITBI em cessões de direitos, o que amplia a insegurança jurídica do tema.

Risco de litígio e arrecadação sobre valores fictícios

Na prática, a proposta do ITBI por valor estimado pode gerar cobranças sobre valores irreais, dificultar transações imobiliárias e aumentar a judicialização. Especialistas alertam que a medida representa um retrocesso frente aos avanços jurisprudenciais que buscavam garantir previsibilidade, transparência e equilíbrio na relação entre Fisco e contribuinte.

O debate sobre o PLP 108/2024 seguirá no Congresso, mas já acende um sinal de alerta entre advogados e investidores. O temor é que, em nome de ampliar a arrecadação, a proposta acabe por fragilizar ainda mais a segurança jurídica do sistema tributário brasileiro.